Кому в Петербурге жить хорошо. Как расцвел семейный бизнес главы Комстроя Игоря Креславского
Глава Комитета по строительству Санкт-Петербурга Игорь Креславский с приходом в ведомство обеспечил оглушительный успех для бизнеса своей семьи. До перехода на государственную службу в январе 2020-го чиновник занимал пост председателя правления крупного девелоперского холдинга «Росстройинвест» (РСТИ).
Основатель и руководитель РСТИ Федор Туркин — известный и уважаемый в городе бизнесмен. По итогам 2020 года «ДП» оценивал его состояние в 7,11 млрд рублей. Совладельцем холдинга выступает супруга Туркина — Нина Креславская, — мать главы Комстроя.
В строительную «империю» семейной четы входят десятки коммерческих структур, часть из которых получает солидные госконтракты от бюджетных учреждений, а также привлекательные участки земли фактически за бесценок.
Долгострои в обмен на землю
Довольно скандальные недострои Петербурга — два жилых комплекса «Три апельсина» и «На Заречной», ГК «Норманн» должна была сдать еще в 2016-м, но только в 2019 году компании признали банкротами, а на их руководителей завели уголовные дела.
По данным следствия, в 2015-2017 года ЗАО «ИСГ «Норманн» привлекла для ЖК «На Заречной» почти 1500 млн руб., из которых только 80 млн руб. были потрачены на строительство домов. Выведенные деньги до сих пор не найдены.
Достраивать проблемные объекты согласилась знакомая нам компания «Росстройинвест» — в обмен на другие земельные участки. Соответствующее соглашение город подписал с застройщиком в ноябре 2020 года.
В июле текущего года компания завершила строительство ЖК «Три апельсина», а августе — первой очереди ЖК «На Заречной». Вторую очередь объекта РСТИ обязуется сдать к середине 2023 года.
На сайте Смольного сообщалось, что на достройку обоих жилых комплексов потребуется 2,5 млрд руб. Взамен город передал компании без торгов в аренду восемь участков общей площадью почти 57 тыс. кв. м., предназначенных под строительство новых «многоэтажек».
Земельным кодексом РФ действительно предусмотрена передача участков без торгов компаниям, взявшим на себя обязательство по достройке проблемных объектов. При этом никаких критериев соразмерности затрат и прибыли инвестора в законе не прописано, чем компания и воспользовалась.
Девелопер должен вложить в «норманновские» проекты 2,5 млрд руб. При этом рыночная стоимость аренды земли в ноябре 2020 года составляла 22 тыс. руб. за кв.м. продаваемой площади. Согласно ППТ на переданных «РСТИ» участках можно построить 134 тыс. кв.м. квартир. Таким образом Смольный передал девелоперу землю по цене 18,6 тыс. руб. за кв.м. То есть город просчитался и передал инвестору лишний земельный участок.
Спустя 8 месяцев цена нагрузки на кв.м. квартир по аренде земли составляет уже 40 тыс. руб. По факту РСТИ выиграл вдвое больше.
К тому же, «РСТИ», что называется, запрыгнул в последний вагон: с 1 января 2022 года данное основание для предоставления госземли утратит силу. Соответствующий федеральный закон был принят еще в 2018 году, то есть обе стороны соглашения, очевидно, были в курсе.
Земли достались холдингу Туркина-Креславских не просто с преференциями, а фактически даром. Согласно постановлению, общий размер арендной платы на пять лет за все участки составляет всего 70,75 млн руб. (14,1 млн руб. в год), что меньше 10% их кадастровой стоимости в 945,4 млн руб.
Застройщик обязан построить все ЖК к концу 2025 года. Семь земельных участков находятся в одном квартале — между проспектами Маршала Блюхера и Полюстровским, один на Октябрьской набережной.
Фантастические сроки получения разрешений на строительство
По пяти участкам уже получены разрешения на строительство и компания уже приступила к возведению ЖК «БелАрт» (часть «Белорусского квартала»). И это меньше, чем через полгода после получения участков — фантастические сроки.
Как утверждают девелоперы только сбор исходных данных может занять 3-6 месяцев:
- проведение изыскательских работ – 3 месяца;
- разработка эскизной документации с материалами архитектурно-градостроительного облика (АГО) — 1,5-2 месяца;
- согласование АГО по регламенту - 15 рабочих дней, но ввиду отсутствия критериев соответствия этому облику, фактически согласование занимает 6 месяцев. И это быстро, как утверждают специалисты.
- получение технических условий — 1,5 месяца.
Далее следует разработка проектной документации (ПД). Опрошенные редакцией проектировщики взялись разрабатывать документацию на многоквартирный дом площадью до 25 тыс.кв.м за 6-9 месяцев, но за двойную плату могли бы разработать и за 4 месяца.
После разработки ПД, застройщика ждет проведение экспертизы, которая по регламенту проводится 42 рабочих дня (2 месяца) с возможным продлением до 20 дней. При получении отрицательного заключения экспертизы девелоперу придётся корректировать ПД и заходить на экспертизу повторно.
Разрешение на строительство, согласно регламенту, выдается в течение пяти рабочих дней.
При самом удачном раскладе, с момента получения участка до начала строительства может пройти не менее 9 месяцев: сбор исходной документации 3 месяца + разработка ПД 4 месяца + экспертиза ПД 2 месяца + получение РнС 5 рабочих дней.
Указанное подтверждают и участники рынка. В пресс-службе «Группы ЛСР» утверждают:
«Если речь идет о жилой застройке, в случае отсутствия градостроительной документации, потребуется разработка ППТ, ПМ (проект планировки и межевания) и проектирование, проведение изысканий, прохождение всех согласовательных процедур, утверждения решений по подключениям, АГО, АГПТ и т.д. В общей сложности срок составит 1,5-2 года».
Как же «РСТИ» удалось пройти все процедуры за столь короткое время, при условии заключения договоров аренды 14.01.2021 и регистрации их 22.01.2021, да еще и 10 праздничных дней в мае? Давайте разберемся.
В Адресную инвестиционную программу (АИП) на 2019 и плановый период 2020-2021 гг. были включены расходы на разработку ПД для строительства многоквартирных домов на пяти участках, о которых говорилось выше.
На территориях, которые даром достались «РСТИ» планировалось возвести жилье для льготных категорий граждан: сирот, многодетных семей, инвалидов, и проч. Для реализации планов АИП был заключен соответствующий госконтракт, стоимостью 230 млн руб. Подрядчиком значится строительный холдинг КВС. Согласно ТЗ, подрядчик должен спроектировать для петербургских льготников пять жилых домов, площадью более 120 тыс. кв.м.
Любопытная деталь: за период с момента заключения контракта до передачи объектов «РСТИ» в Росреестре изменились адреса участков. Включенные в АИП 2019 года адреса участков с номерами: 1,2,3,4,5 на территории, ограниченной пр. Блюхера, проектируемой ул., Полюстровским пр., проектируемой ул., стали участками с номерами 48, 37, 31, 30, 13 по Полюстровскому пр.
«РСТИ» — зеленый свет во всем
Созданная Смольным Градостроительная комиссия начала работу в июле. Новый орган призван контролировать обеспеченность жилой застройки школами, детсадами, поликлиниками и дорогами. Рабочую группу комиссии возглавил Игорь Креславский.
Без выполнения определенных условий девелоперы не получат «добро» на реализацию своих проектов. Интересное совпадение: на первом заседании Градкомисии по рассмотрению заявок чиновники оценили проекты двух компаний: знакомой нам «РСТИ» и «Строительный трест». При этом, по данным СМИ, еще двоих застройщиков отправили переделывать документы.
«РСТИ» в обмен на право построить 44 тыс. кв. м жилья в Московском районе было рекомендовано построить школу на 200 мест, детский сад на 100 детей, а также передать Петербургу встроенные помещения на 300 кв. м для размещения объекта здравоохранения. Плюс — проектирование и строительство за свой счет внутриквартальных проездов.
Примечательно, что компания Туркина-Креславских не просто первая из девелоперов прошла Градкомисию, но и моментально получила разрешение на строительство жилья: через неделю после самого заседания. «Строительный трест» разрешением на строительство своих объектов в Калининском районе пока не обладает.
Глава Комстроя кормит обещаниями построить «социалку»
В конце июля Игорь Креславский отчитался об итогах деятельности Комитета по строительству за первое полугодие 2021 года. Заявления чиновника по большей части не соответствовали действительности.
Креславский обещал, что в рамках исполнения Адресной инвестиционной программы (АИП) к 1 сентября 2021 будет введено 13 объектов (пять школ, пять детских садов, одна поликлиника, один колледж судостроения и одно общежитие для врачей). Однако к 1 сентября завершены работы только на 10 объектах по следующим адресам:
1. Санкт-Петербург, поселок Пригородный, участок 415 — школа на 1600 мест. Открылась к 1 сентября.
2. Санкт-Петербург, поселок Металлострой, Садовая улица, участок 2 (юго-западнее пересечения с Пионерской улицей) (поселок Металлострой, квартал 2а, участок 4) — детский сад на 185 мест. Открылся к 1 сентября.
3. Санкт-Петербург, проспект Ветеранов, дом 5, корпус 2, литера А—детсад на 200 мест. Не открылся.
4. Санкт-Петербург, город Колпино, улица Ижорского батальона, участок 1, (северо-западнее дома 9, литера А по улице Ижорского батальона) — детсад на 220 мест. Открылся 6 сентября.
5. Санкт-Петербург, Шуваловский проспект, участок 144 (южная часть квартала 78А района Каменка) — школа на 550 мест. Открылась к 1 сентября.
6. Санкт-Петербург, город Колпино, Московская улица, участок 2 (южнее дома 3, корпус 2, литера А по Московской улице) — поликлиника на 300 посещений. Не открылась.
7. Санкт-Петербург, Шуваловский проспект, участок 104 (южная часть квартала 75А района Каменка) — школа на 550 мест. Открылась 1 сентября.
8. Санкт-Петербург, посёлок Репино, Приморское шоссе, участок 108 — общежитие для врачей. Не открылось.
9. Санкт-Петербург ул. Турбинная, д. 50, литера А — ГОУ «Центр образования №162 Кировского района» Открылся.
10. Санкт-Петербург, улица Добровольцев, дом 18, корпус 2, литера А — детсад на 200 мест. Не открылся.
По данным редакции, из 10 объектов реально к началу сентября открылись только шесть, то есть половина из обещанного перечня. Три объекта — школа в Курортном районе, колледж судостроения и детсад в Красносельском районе, — до сих пор не получили разрешения на ввод.
Подряды на больницы и строительство госпиталя
Власти Петербурга анонсировали создание нового корпуса больницы Святого Великомученика Георгия к концу 2021 года. В феврале 2021, подряд стоимостью 3,3 млрд рублей по схеме получила компания «Лентехстрой», связанная с семейством Креславского.
В июле 2020 году та же компания строила новый корпус «Госпиталя для ветеранов войн» стоимостью более трех миллиардов рублей, а в апреле ковидного года стала организатором временного инфекционного госпиталя в «Ленэкспо», за что получила из бюджета 416 млн рублей.
В целом, согласно открытым источникам, аффилированные с «РСТИ» компании «Лентехстрой» и «Балтинвестстрой» с момента назначения Креславского на пост главы Комитета по строительству получили госконтрактов на общую сумму более 13 млрд руб.
Еще в январе 2020-го один из экспертов говорил «ДП» следующее:
«Креславский идет в Смольный, чтобы упрочить позиции РСТИ на рынке бюджетных подрядов. Компания в ближайшие годы будет брать самые выгодные лоты. Полагаю, что админресурс потребовался компании из–за проседания продаж по коммерческим проектам и по жилью прежде всего».
Занимающий руководящую должность в Комстрое Креславский смог не только застраховать холдинг «РСТИ» от неприятных инцидентов в будущем, но и обеспечил семейное предприятие миллиардными подрядами и льготными землями.
Чиновник продолжает оставаться официальным совладельцем ряда фирм, таких, например, как ООО «РСТИ-Сертолово», ООО «РСТИ-Нова», а также ООО «ЯРРА-Групп» и ООО «Ярра проект».
Забыл, или банально проигнорировал требования действующего законодательства?