Элементарно. Как не стать обманутым дольщиком?
Насколько масштабна проблема?
В настоящее время в Липецкой области официальный статус «обманутый дольщик» носят 176 человек. Они вложились в пять домов, застройщики которых не просто не исполнили свои договоры, но и ушли в стадию банкротства. С одной стороны это много. С другой, стоит учесть, что за последние 10 лет объем ввода жилья в регионе был увеличен почти в 2,5 раза. Сегодня в стадии строительства находится 141 многоквартирный дом, а плановый ввод в эксплуатацию на 2017 год составляет 1 миллион 80 тысяч квадратных метров. Таким образом, серьезность вопроса в общем масштабе не столь велика — проблемными можно назвать только 3,5% от общего объема строящегося жилья. Большинство строительных компаний стараются добросовестно исполнять все свои обязательства перед людьми, которые своими деньгами вложились в новые дома.
А хуже не будет?
По правде сказать, потенциал для ухудшения ситуации имеется. Дело в том, что строительная отрасль — вещь весьма инерционная, ведь фундаменты под новые дома закладываются на перспективу в несколько лет. То есть, даже сейчас все еще сдаются некоторые из объектов, которые были запланированы еще до начала экономического кризиса в России. С учетом объективного снижения платежеспособного спроса из-за сокращения доходов населения и завершения госпрограммы субсидирования процентов по ипотеке на рынке наблюдается если не кризис перепроизводства, то, как минимум, некоторое избыточное предложение. С другой стороны, рыночная экономика на то и существует, чтобы самостоятельно сбалансировать эти чаши весов. За последние годы стоимость квадратного метра в новостройках Липецка значительно упала. Это, конечно, снизило прибыль строительных предприятий, однако дало им приток новых клиентов и позволило двигаться дальше.
Мой дом отстает по срокам. Все плохо?
Нет. Паниковать рано. Чаще всего такие ситуации возникают не из-за злого умысла, а по объективным причинам, например, если к стройплощадке не успели подвести коммунальные сети. По данным областного управления архитектуры и строительства, в 90% случаев такие ситуации разрешаются в штатном режиме. О реальных проблемах можно говорить только тогда, когда дом отстает от плана на срок более девяти месяцев. Как уже было сказано выше, таких объектов в Липецке пять. Строившие их компании уже ушли в стадию банкротства. Впрочем, выход существует и для них. С такими объектами и их дольщиками власти работают в наиболее плотном режиме: ищут новые источники финансирования (в том числе за счет распродажи имущества банкрота) и новые строительные компании, которые могли бы завершить начатое. Прошлый опыт показывает, что работа эта успешна. С 2011 по 2016 годы все вопросы были решены по девяти таким домам. Все вкладчики получили свои квартиры.
Что нужно знать до заключения договора?
Повторимся, в большинстве случаев злого умысла в действиях строительных компаний нет. Обанкротиться не хочется никому. Впрочем, в этом правиле существуют и исключения. Самый яркий пример в Липецке — долгострой на улице 50 лет НЛМК, ситуация с которым попала в поле зрения правоохранительных органов. Тем липчанам, которые не хотят наступить на аналогичные «грабли», необходимо более ответственно подходить к выбору строительной организации. Для начала, стоит изучить ее историю и посмотреть, как фирма исполняет свои обязательства по уже строящимся домам. Доверять свои деньги компании с мутным прошлым, конечно, будет не самым разумным выбором. Кроме того, стоит держать в уме самые распространенные мошеннические схемы на этом рынке.
И что это за схемы?
Заподозрить неладное можно в том случае, если вам предлагают заключить предварительный договор купли-продажи вместо договора долевого участия. К такой схеме застройщик прибегает, чтобы уклониться от исполнения гарантий, установленных ФЗ «О долевом участии в строительстве». А гарантии это серьезные — в том числе и по срокам. Настаивать именно на договоре долевого участия (ДДУ) необходимо даже в том случае, если речь идет о реконструкции уже существующего объекта. В крайнем случае, если вы все же подписали предварительный договор купли-продажи, не передавайте по нему большую часть оплаты за будущую квартиру. Если же оплата уже произведена, а сроки подписания основного договора нарушены — не теряя времени, обращайтесь в правоохранительные органы и суд.
Еще одна распространенная мошенническая схема — двойная продажа. Именно такие факты имели место при строительстве уже упомянутого выше дома на улице 50 лет НЛМК. На практике иногда это делается через фирмы-посредники, иногда — через задержку регистрации договоров в Росреестре. Лучший способ избежать этого — перед заключением договора заказать выписку из реестра, чтобы убедиться, что ваша квартира свободна от обременений.
Наконец, до заключения договора стоит затребовать у компании все документы — разрешение на строительство, проект дома, права на землю, учредительные документы застройщика, аудиторские заключения. В случае возникновения малейших сомнений нужно обращаться к юристу. Лучший способ борьбы с недобросовестными застройщиками — превентивный.
Можно ли застраховать долевое строительство?
В теории такая возможность у россиян была всегда. На практике все оказалось сложно. По оценке областного управления архитектуры и строительства, частные страховые компании в этой сфере со своими обязательствами не справились. Наглядный пример — ситуация с липецкой фирмой «Стройград». Один из недостроенных ею домов был застрахован, однако к моменту возникновения реальных проблем страховая компания самоликвидировалась. Впрочем, говорить о том, что все плохо, тоже нельзя.
Президентом страны подписан федеральный закон о создании фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков. Утверждены рекомендации парламентских слушаний, прошедших в Государственной Думе Федерального Собрания РФ. Принята резолюция общественных слушаний, прошедших в Липецкой области, в которой дополнительно учтены предложения участников заседания. Рекомендовано утвердить план-график по решению проблем «обманутых дольщиков» по каждому незавершенному объекту, создать единый реестр недобросовестных застройщиков, развивать рынок арендного жилья, разработать программы развития промышленности строительных материалов.
Кроме того, на сессии Липецкого областного Совета депутатов был принят закон, который позволит защитить «обманутых дольщиков». Законопроект предполагает ряд преференций для строителей, которые готовы завершить объекты долевого строительства недобросовестных застройщиков. Новый инвестор получит в аренду земельный участок без проведения торгов либо субсидии на возмещение затрат на присоединение к инженерным сетям, на благоустройство дворовых территорий, а также на уплату процентов по кредитам.
