Уральский эксперт прокомментировал планы реновации вице-премьера Хуснуллина

Вслед за Москвой реновация должна прийти в российские регионы. Эту мысль озвучил в одном их своих первых заявлений новый куратор строительной отрасли в правительстве РФ — вице-премьер Марат Хуснуллин. В Челябинске, где в последние годы наблюдается падение объемов строительства жилья, предложение нашло отклик в среде крупных застройщиков. Но нужна ли реновация простым гражданам, учитывая скандалы, которые сопровождают программу в Москве? Об этом, а также о том, какой экономический и градостроительный эффект повлечет за собой развитие застроенных территорий, и что еще необходимо сделать для преодоления стагнации, мы поговорили с экспертом-экономистом, действительным членом международного Института городских земель, директором «Корпорации СТРАТУМ» Олегом Пермяковым.

— Олег Анатольевич, как вам первые вводные от нового куратора строительной отрасли?

— Лично меня радует, что на этот пост, наконец, назначен профессионал, выходец из строительного комплекса, практик девелопмента самого крупного города и самого емкого рынка страны. Многое в его первых заявлениях в СМИ нам созвучно. В первую очередь — реновация. К сожалению, непопулярная и зачастую третируемая.

— Постойте, но в Европе, например, много старых домов, которые никто не меняет на высотки и не покидает.

— Да, но это другой период постройки, кирпич и камень. Не те здания, которые в СССР штамповали, чтобы как можно быстрее расселить большое количество людей. К тому же эти дома бережно обслуживались собственниками, которым есть что терять. Ведь французу или немцу государство не даст бесплатную квартиру взамен пришедшей в негодность. Твой дом — твоя крепость, твоя забота и твои проблемы! А у нас в России ситуация уникальная: жилье принадлежит вам, но, когда оно начнет разваливаться, все налогоплательщики скинутся и купят вам новое. Причем это даже никого не удивляет. Попробуйте-ка прийти к главе города или губернатору и потребовать бесплатно заменить вам развалюху-драндулет на новую «Ладу», при том, что цена вопроса 500 тыс. рублей. А вот квартиру втрое дороже заменят.

Кстати, реновация в той же Европе тоже явление вполне обычное. Как правило, это инициатива крупных частных девелоперов, но государственные программы тоже есть. Потому что это разумно с точки зрения градостроительства и долгосрочно выгодно экономически — как для бизнеса, так и для муниципалитета.

Ведь к новому району в чистом поле на окраине (типа Паркового в Челябинске) надо протянуть коммуникации, а это колоссальные затраты для застройщика. Туда нужно подвести дороги, а их строят за бюджетные, то есть наши, деньги, как и социальные объекты — школы, детские сады. Эти вновь построенные объекты нужно содержать. Надо организовать общественный транспорт, потому что район отдаленный и туда нужно ездить. Люди вынуждены покупать автомобили, а отсюда — пробки, выхлопы и прочее.

При этом не стоит забывать, что инженерные коммуникации в районах старой постройки уже обветшали. Мы все платим за то, что трубы старые и вода утекает. Сегодня половина суммы в тарифах за водоснабжение — потери. То же самое происходит и с теплом. Когда строится новый микрорайон, там полностью меняются все сети.

— Есть какие-то прикидки, сколько жилья можно построить, если программа реновации придет в Челябинск?

— Челябинский комитет по архитектуре и градостроительству по состоянию на осень 2019 года давал информацию о 18 площадках, на которых, насколько помню, до 1 млн квадратных метров очень рыхлой застройки под снос-расселение. Значит, можно построить порядка 4-5 млн квадратных метров нового жилья, при этом плотность застройки (жителей на гектар) будет аналогична многоэтажным комплексам где-нибудь на Северо-Западе и ниже, чем в «Академе». Против реновации в Москве пошла волна критики, потому что ради прибылей застройщиков они пытаются строить в 10 раз больше сносимого, за что получили клеймо «человейников». Но, повторюсь, это не изъян самой концепции, а дефект реализации. Так же, как разбитый лоб — не неизбежное следствие молитвы или веры, а просто индикатор альтернативной одаренности бьющего поклоны.

— Помимо обновления городов, какие еще преимущества есть у реновации?

— Реновация позволяет одновременно достигать двух целевых показателей, установленных в национальном проекте «Жилье и городская среда». 1) обновление жилищного фонда (с улучшением качества общественных пространств, т. е. «среды» и 2) наращивание объемов жилищного строительства.

«Невидимая рука рынка» диктует застройщикам востребованные объемы ввода, строится примерно столько, сколько люди готовы купить. Поскольку располагаемые доходы населения стагнируют, а инвестиционный спрос практически сошел на нет, то и объемы строительства понемногу снижаются. А при реновации часть построенного жилья (20-25%) на рынок вообще не попадает, так как уходит на расселение.

И ведь такой дополнительный объем — это зарплаты, налоги, спрос на стройматериалы, продукцию смежных отраслей и так далее.

Мультипликатор строительной отрасли очень высокий, она способна быть тем самым локомотивом экономического развития, который региональные власти, на моей памяти, безуспешно ищут с конца 90-х годов прошлого века. Чтобы слезть с моноэкономической иглы не обязательно придумывать искусственные истории про виртуальные кластеры, нано-хайтек и всеобщий туризм. Строительство, может, не так постиндустриально и авангардно звучит, но это осязаемый, овеществленный капитал, это 1/5 ВВП страны (вместе с операциями с недвижимостью), это много достойно оплачиваемых рабочих мест. И кстати, Samsung производит не только лучшую электронику и компоненты, но и Бурж-Халифа в Дубае и «Лахта-Центр» в Санкт-Петербурге.

— Если эффект от реновации настолько очевиден, почему ее до сих пор не начали реализовывать регионы?

— Две взаимосвязанные проблемы — расселение жильцов старых домов и экономика проекта. Действующее законодательство предусматривает 2,5 варианта решения задачи. Первый — через признание дома ветхо-аварийным. Это делает муниципалитет за бюджетные средства и по установленной законом процедуре. В этом варианте у людей есть выбор — согласиться на предложенную взамен квартиру, либо получить денежную компенсацию по результатам оценки жилья. Так или иначе, в известный заранее срок дом будет освобожден, и девелопер сможет зайти на площадку. Но администрация города готова принять на себя обязательства по расселению только в объемах, твердо обеспеченных бюджетом, отсюда и мизерные планы по старому жилищному фонду.

Второй путь — развитие застроенных территорий. Муниципалитет готов предоставить земельный участок со старыми зданиями, но расселение застройщик должен осуществить самостоятельно и за свой счет. На практике часть жильцов соглашается на предлагаемую взамен квартиру, часть соглашается на выкуп по разумной договорной цене, но всегда находятся желающие обеспечить себя раз и на всю жизнь. Они просто запредельно взвинчивают цену, когда остаются последние невыкупленные объекты и девелоперу деваться некуда. Например, последнюю убогую квартиру на участке под строительство филармонии по проекту Захи Хадид в Екатеринбурге город вынужден был выкупить за 19 млн рублей! В итоге, не только затраты на расселение выше, чем приобретение качественного жилья такой же общей площади на рыночных условиях, но и риски и график подготовки к строительству непредсказуемы.

Наконец, еще «полупуть» — выкуп имущества на земельном участке, изымаемом для государственных нужд, опять же за бюджетные средства. Это настолько сложно, долго и маловероятно, что годится, разве что, для реализации федеральных проектов типа Олимпиады в Сочи или саммита ШОС в Челябинске. Рассматривать механизм подробно смысла нет.

А в Москве Хуснуллин просто разрубил этот гордиев узел. Они приняли собственное законодательство, по сути, распространив порядок расселения ветхо-аварийного жилья на программу реновации. То есть, жильцы дома, включенного в программу, к установленному сроку обязаны освободить квартиру — вне зависимости от их желания, степени изношенности здания или согласия с самой идеей реновации. Взамен они получают либо новую квартиру не меньшей площади, либо денежную компенсацию несколько выше рыночной оценки. С точки зрения создания условий для реализации проекта это разумно. Другое дело, что есть конфликт права с федеральными законами, но ни Верховный, ни Конституционный суды пока не вмешиваются.

— Вы назвали две причины — расселение и экономика…

— Точно так. Конкретный реновационный (и не только) проект имеет бизнес-смысл, если он окупается и прибыль компенсирует вложенные усилия. Поскольку в реновации в затратах 100% построенного жилья, а в доходе — за вычетом расселяемого, то самый простой прикинуть целесообразность «на салфетке» — поделить плановую себестоимость «квадрата» на прогнозируемую рыночную цену в данной локации. Получится минимальная доля, которую необходимо продать в рынке, чтобы выйти в ноль. Например, 80%. Следовательно, если на участке сегодня 20 тыс. метров, а построить можно только 60, то отдать под расселение придется примерно 35%, на продажу остается 65% и экономика не срастается. Значит, либо участок будет ветшать дальше, либо надо изменить проект на 100-тысячный «человейник» с нарушением норм застройки, либо найти источник компенсации части затрат, например, из бюджета. Как вариант, половину расселит город через ветхо-аварийную программу. Для застройщика пропорция изменится с 20/60 на 10/50 и проект может состояться. В московской программе, кстати, заложены огромные средства именно для этих целей.

— Так что же, реновация — столбовая дорога к всеобщему жилищному счастью?

— Реновация — необходимое, но не достаточное условие решения пресловутого «жилищного вопроса». Статья 40 Конституции РФ закрепляет за каждым гражданином право на жилище и бездомных в стране, вроде, нет. Но анализ данных Росстата показывает, что примерно у четверти россиян условия проживания неудовлетворительные. В сегодняшнем экономическом тренде и при сложившихся ценах на жилье значительная доля этих людей не смогут позволить приобретение жилья даже при нулевой ипотечной ставке. Это вполне подтверждается резким падением выдачи ипотеки по стране в прошлом году. База платежеспособных заемщиков близка к исчерпанию.

Заметные подвижки начнутся, когда и если располагаемые доходы большинства населения будут устойчиво расти на протяжении 2-3 лет. А до тех пор необходимо и возможно использовать нерыночные инструменты — субсидирование, социальный найм и продажу квартир по льготной цене. Если установить жесткий контроль приобретения и механизм гарантий от перепродажи в течение установленного срока, например, 5 лет (во избежание спекуляций), то в миллионниках можно ежегодно строить и продавать дополнительно 50 тыс. квадратных метров (это всего-то 1000 квартир) без ущерба для рыночного спроса.

— Про нерыночную цену не очень понятно. Строители на это пойдут?

— Желающие точно найдутся, если земля под такие дома будет выделяться бесплатно. Юридический механизм для этого давно известен — голландские аукционы. Да, норма прибыли в таких проектах будет меньше той, к чему привыкли большинство застройщиков. Зато нет проблем с продажами — фактически, готовый лист ожидания. К тому же, на такой объем потребуется всего-то 2-3 средние или 5 мелких компаний. Это ж не послевоенное массовое строительство. Похожим образом была сформирована федеральная программа «Жилье для российской семьи» (ЖРС), запущенная в 2013 году. Застройщики, которые в ней участвовали, получали земельные участки в обмен на юридическое обязательство продавать квартиры не дороже цены, установленной Минрегионразвития.

— Но она же, вроде, провалилась? Стоит ли второй раз наступать на грабли?

— ЖРС была выполнена всего на 3,5%. Счетная палата фактически назвала основной причиной избыточную централизацию и бюрократизацию — как в части предоставления земельных участков (а они были федеральными и распоряжалось ими АИЖК), так и компенсации затрат на инженерную инфраструктуру Минстроем. В то же время, руководители программы (например, Плутник) заявляли о безусловной необходимости ее повторить с учетом полученного опыта и выявленных недостатков и ошибок.

Это, во-первых, даст возможность формировать перечень категорий льготников, исходя из региональной специфики и использовать это как инструмент реализации стратегии развития — даже у разных субъектов УрФО приоритеты отличаются. Кому-то, условно, актуальны молодые медики, другому айтишники или какие-нибудь профессора, третьему социальные работники и т. д. И ведь это отличный предмет для диалога с бизнес-сообществом. Во-вторых, решать все процедурно-разрешительные вопросы по муниципальной земле ближе, проще и быстрее. С учетом всего ранее сказанного, региональная программа «ЖРС 2.0» или «ЖРС-20», или как больше нравится имеет очень хорошие шансы «взлететь», при том, что финансовых/бюджетных рисков нет совсем.

В совокупности же оба механизма — реновация и льготная цена — дадут необходимый прирост для выполнения нацпроекта.

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Xoroshiy.ru