Почему спор застройщиков с мэрией Екатеринбурга о генплане касается каждого жителя города

Проект нового генплана Екатеринбурга до 2035 года, подготовленный мэрией и направленный на общественные обсуждения, вызвал бурную реакцию застройщиков. Участники рынка критикуют его за новые ограничения, которые могут помешать им реализовать уже имеющиеся планы по строительству. В мэрии считают, что настал момент задать более четкие параметры застройки. В интервью Xoroshiy.ru бывший главный архитектор Екатеринбурга, основатель архитектурного бюро Archinform Тимур Абдуллаев рассказывает, как спор застройщиков с мэрией может повлиять на каждого жителя Екатеринбурга и в чем суть конфликта.

«Сейчас при определении параметров застройки фактически не учитывают особенности городской среды»

— Какие главные нововведения заложены в проект генплана?

— Основная новелла — параметризация городской среды. В Екатеринбурге есть разные территории с разным ресурсом для развития. Это связано как с социальной и транспортной инфраструктурой, так и, например, с существующей плотностью застройки. В Москве, исходя из этих параметров, такая работа была проведена несколько лет назад.

Сейчас при определении параметров застройки фактически никак не учитывают особенности сложившейся городской среды — исторические, типологические и инфраструктурные. В новом генплане сделана попытка определить ресурс и потенциал территорий для нового строительства.

— Как сейчас распределены роли между застройщиками и мэрией в существующем генплане?

— Любой генплан — помимо того, что это документ территориального планирования — это публичные обязательства города перед жителями. Генплан должен быть общедоступным документом, прочитав который, любой житель города может понять, какие планы по развитию власти собираются реализовывать. И резонно возникает вопрос: как же город собирается выполнять все заложенные в действующем генплане обязательства? Муниципалитет фактически должен соинвестировать бюджетные средства в развитие территорий под застройку. Девелопер ведет коммерческую деятельность: покупает землю, предназначенную, например, для многоэтажной жилой застройки, возводит квадратные метры и продает. А обеспечение жителей новых квартир всеми социальными благами, транспортной и инженерной инфраструктурой — это обязательства муниципалитета.

Было бы очень опрометчиво со стороны города раздавать обязательства, которые не подкреплены финансово. Поэтому новый генеральный план должен быть сбалансирован исходя из реальных планов и возможностей.

«Многих волнует, что земля может потерять в цене»

— Насколько жестко новые параметры прописаны в проекте генплана?

— Проект нового генплана — это только первый шаг. В нем введены так называемые зоны стабилизации. Это касается территорий, которые отведены генпланом под будущее развитие. Прежде всего речь, конечно, идет о строительстве жилья — это сейчас основной коммерческий продукт на рынке недвижимости. Весь город, согласно документу, разбит на планировочные районы. Не путайте с административными городскими районами.

— В чем разница?

— Мы говорим сейчас о схеме городских территорий, которые представляют собой планировочно обособленные законченные элементы. Например, разделенные магистральными дорогами, которые естественным образом ограничивают доступность этих территорий для жителей в рамках пешеходных связей. Так вот город разделен на 57 таких планировочных элементов, и для каждой такой территории подсчитан ее потенциал для дополнительной застройки.

— Учитывается существующая инфраструктура?

— Существующая инфраструктура — это первый слой. Второй момент связан с тем, какие бюджетные программы по развитию инфраструктуры сейчас существуют, на каких территориях предполагается их реализовывать в первую очередь, а где — нет. Это все важно учитывать, чтобы обеспечить людям нормальный уровень жизни.

Исходя из этой логики, определены зоны стабилизации — территории, где можно будет реализовывать строительные проекты, но не раньше определенного года, когда будут направлены новые инвестиции в инфраструктуру.

Это, конечно, является камнем раздора между девелоперами и муниципальной властью, потому что эти территории стабилизации зачастую уже являются чьей-то собственностью. То есть они уже капитализированы, для застройщика это тот актив, который он хочет как можно скорее запустить в оборот.

— То есть ограничения помогут сделать жизнь горожан комфортнее?

— Это могла бы быть нормальная оздоравливающая диета для города. С другой стороны, тут же можно услышать контраргумент про то, что строительный рынок — это фактор роста городской экономики. Это неоднозначный вопрос. Конечно, останавливать городское развитие нецелесообразно, да и, наверное, невозможно. Но думать об оптимизации параметров застройки необходимо.

— Какая практика сложилась в европейских городах?

— В европейских городах как правило очень высокий уровень дифференциации и параметризации городской среды. То есть там как раз работает логика максимальной индивидуализации подходов к различным участкам с точки зрения их различных возможностей, их инфраструктурного и инвестиционного потенциала. Тот же вопрос с плотностью застройки не дается на откуп застройщикам. Париж в свое время ограничил свое муниципальное развитие территориально. Новые периферийные районы существуют в рамках агломерации, но не входят в границы муниципалитета. И это нормальный процесс.

Чем больше становится город, тем дороже он в обслуживании.

Екатеринбургу пока далеко до масштабов Парижа или Москвы, где этот вопрос тоже стоит достаточно остро. Тем не менее, важно стремиться к равномерному развитию территории.

— Застройщики говорят, что все изменения должны обсуждаться с участниками рынка.

— Когда в 2015–2016 году мы разрабатывали стратегию пространственного развития Екатеринбурга, мы планировали последующую актуализацию генплана. Но, конечно, сам процесс разработки этого документа должен проходить через определенное количество процедур обсуждения. Здесь действительно важна вовлеченность участников рынка. Считаем мы застройку города благом или нет, тем не менее, это большой сектор городской экономики, и не считаться с ним невозможно. Важно выстроить процесс обсуждения генплана таким образом, чтобы это не носило характер декларативного принятия решений. Но в то же время в этом вопросе требуется последовательность и стойкость, учитывая общее количество перекрестных лоббистских интересов.