В Госдуму внесен закон о реновации в регионах: рассказываем, в чем различия с Москвой
Законодательное собрание Санкт-Петербурга внесло в Госдуму проект закона о реновации жилищного фонда в РФ. Документ направлен на решение проблемы старения жилых многоквартирных домов, построенных в первую волну индустриального домостроения (в 1957–1975 годы), сказано в пояснительной записке. Там же отмечено, что опыт московской реновации, запущенной в 2018 году и оформленной отдельным федеральным законом, «следует учитывать, но нельзя некритически перенести в другие субъекты». Мы изучили законопроект, чтобы понять, в чем реновацию в регионах предложено сделать отличной от московской.
Не только за бюджетные деньги
Пожалуй, главная особенность реновации по-московски — ее концепция исходит исключительно из бюджетного финансирования. Регионам, даже из числа самых обеспеченных, это не по карману. Поэтому для сноса старых и строительства новых домов и переселения туда граждан придется искать не только бюджетные деньги. Между тем привлечение средств из внебюджетных источников требует особого правого регулирования, отмечается в пояснительной записке.
Поэтому законопроект предлагает поделить проекты реновации в регионах на бюджетные и инвестиционные. Последние будут осуществляться при частичном или полном участии денег, привлеченных не из бюджета, — например, на условиях государственно-частного партнерства. Если закон примут, региональные администрации смогут заключать соглашения о ГЧП с инвестором проекта реновации.
Не только под новые дома
Предложенный закон в случае принятия позволит освобождать территорию реновации не только под новое жилищное строительство. Нельзя исключить и другого назначения подобных территорий в конкретных условиях, сказано в пояснительной записке. Так что регионам дадут право после сноса старых домов строить на их месте и что-то другое, для чего местные власти смогут в том числе менять целевое назначение земельных участков. Это тоже вполне оправдано, учитывая, что новое жилье, скорее всего, потребует и обновления сопутствующей инфраструктуры: расширения дорог, увеличения мест в детских садах и школах и т. д. В Москве законом о реновации установлено ограничение: на месте снесенного дома может быть построен только новый дом.
Больше маневра
Еще одно организационное отличие от столичного опыта — законопроект предлагает расширить возможности регионов для управления реновацией. Московский вариант реновации предполагает в качестве исполнителя программы фонд реновации. У питерских законодателей по этому поводу возникли два вопроса: почему нужно создавать именно фонд и что если фонд создан не будет?
Высокинский заявил, что лучше обновлять старые районы Екатеринбурга, чем строить новые
Закон предполагает, что в регионе, который решил заняться программой реновации, должна создаваться дирекция. Ее можно будет учредить в нескольких вариантах. Во-первых, это может быть подразделение ответственного исполнителя программы реновации, роль которого должен взять на себя уполномоченный госорган в субъекте. Очевидно, в большинстве случаев речь идет о региональных департаментах или министерствах строительства. Такая организация дирекции логична там, где реновация пойдет, главным образом, за бюджетный счет.
Альтернатива более уместна там, где двигателем реновации станут внебюджетные средства. Тогда в роли дирекции может выступить специально созданная унитарная некоммерческая организация, в том числе фонд, аналогичный московскому. Тем самым предложенный подход дает регионам больше пространства для маневра и не входит в противоречие со столичным законодательством о реновации, считают разработчики.
Что важного еще?
От законопроекта, внесенного питерскими законодателями, логично было ожидать запрет на включение в программу реновации домов, отнесенных к памятникам истории и культуры. Очевидно, что эта норма закона повлечет за собой массовую ревизию перечней объектов культурного значения в регионах, так что наверняка законодателям придется отдельно подумать о том, чтобы пересмотр охранных статусов исторических жилых зданий был максимально обоснованным.
Жители московского района в штыки восприняли проект 72-этажного небоскреба
Разработчики стремятся закрепить норму, согласно которой новые квартиры жильцам попавших под реновацию домов должны предоставляться в границах той же внутригородской территории. Еще один бонус, который, вероятно, призван дополнительно простимулировать граждан к участию в программе реновации, — это увеличение на 10 квадратных метров площади нового жилья по сравнению с тем, что было изъято под снос. Регионам, кстати, дано право увеличить размер этого бонуса. Квартировладелец может отказаться от переезда в новую квартиру и взять эквивалентную денежную выплату.
Несколько положений закона, по мнению питерских законодателей, обеспечивают права собственников и нанимателей помещений в доме при решении вопроса о включении в проект реновации. Согласие на это будет давать общее собрание жильцов, в том числе предусмотрен вариант заочного опросного голосования, которое давно стало обычным делом. Если окажется, что несколько домов в пределах одной территории разойдутся во взглядах на проект реновации, остается возможность его локализовать для тех домов, которые с ним согласны. В некоторых случаях это даже не потребует созыва нового общего собрания, следует из законопроекта.
Важно, что разработчики документа попытались решить проблему пресловутого «последнего жильца» — собственника или нанимателя квартиры, который никак не соглашается переезжать. Проект закона дает право дирекции или инвестору проекта реновации обратиться в суд с иском о понуждении такого строптивца к заключению договора о предоставлении жилого помещения (в случае с нанимателем речь и вовсе может идти об освобождении занимаемой жилплощади) — с последующим переходом прав на этот объект недвижимости к дирекции или инвестору.
