Эксперт о том, почему бурный рост выдачи ипотеки в России чреват новым кризисом

Оксана ЛутковаНаиль Фаттахов

По данным уральских риелторов и банкиров, количество ипотечных кредитов, выданных населению в этом году, увеличилось почти на треть. На первичном рынке в кредит покупается 53% квартир, на вторичном — примерно 60%. По прогнозам Агентства ипотечного жилищного кредитования, в целом в России к концу года будет выдано ипотечных кредитов на 2 трлн рублей, и это больше, чем было до кризиса. Предыдущий рекорд был в 2014 году и на 13% ниже. Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков рассказал Znak.com, почему такой бурный рост выдачи ипотеки с одной стороны впечатляет, а с другой — чреват большими рисками.

В первую очередь Хорьков обратил внимание на то, что стремительный рост кредитования происходит на фоне снижения реальных доходов населения. Так, по данным Росстата, в ноябре реальные располагаемые денежные доходы населения снизились на 0,3% по сравнению с ноябрем 2016 года, а за 11 месяцев снижение составило 1,4%.

Свидетельством того, что денег у покупателей квартир стало меньше, является размер выдаваемых кредитов. Так, средняя сумма ипотечного займа за год увеличилась на 130 тыс. рублей и сейчас составляет 1,6 —1,9 млн рублей, и это при том, что жилье в стоимости не растет. Более того, в некоторых городах цены на квартиры даже снизились. К примеру, средняя стоимость квадратного метра в центральных городах субъектов РФ на вторичном рынке в этом году колебалась от –8,5% до +2%. В столичных городах средняя сумма ипотечного кредита составляет больше 2,5 млн рублей.

«Если стремительный рост ипотечного кредитования на фоне снижающихся доходов продолжится, то мы получим классический финансовый пузырь на российском рынке недвижимости, который, в свою очередь, может привести к новому финансовому кризису. Он будет подобен тому, что западные страны уже не один раз переживали за последние десятилетия, особенно остро — США в начале 2000-х годов», — полагает Михаил Хорьков.

Аналитик УПН считает, что оживление на рынке ипотеки, которое сейчас происходит, во многом эмоциональное.

Ипотечные ставки сегодня находятся на минимальном уровне. По статистике Банка России, средняя ставка по ипотечным кредитам снизилась с 14,2% в начале года до 9,95% к 1 ноября. Михаил Хорьков отмечает, что нельзя рассматривать номинальную ипотечную ставку вне экономического контекста. «Ипотека под 12% при инфляции в 10% и ипотека под 9% при инфляции в 4% — это совершенно разные предложения. С этой точки зрения ставка в 9% уже не выглядит столь привлекательной. Сегодня мы оцениваем ипотечную ставку как низкую, с позиции наших прошлых представлений о рынке», — говорит эксперт.

Как ранее сообщалось, перспективы резкого роста ипотечного кредитования обеспокоили ЦБ. По данным «Коммерсанта», чтобы сдержать этот процесс, регулятор готов ввести ограничения в выдаче кредитов. Например, в виде роста первоначального взноса до 20%.

Михаил Хорьков считает, что впредь ситуация с ипотекой может измениться. «Постепенно к покупателям жилья будет приходить осознание реальной цены кредита, того, что ставка по ипотеке — это не просто цифра, которая больше или меньше предыдущих показателей», — говорит Михаил Хорьков.

Ранее заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин скептически оценивал перспективы бурного роста выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, правда, по другой причине — из-за большого количества еще не проданных квартир. Рынку тяжело «переварить» такое количество жилья.

Так, по данным Российской гильдии риелторов, сейчас на первичном рынке большинства крупных российских городов в продаже находится от 10 тыс. до 18 тыс. квартир. В столицах объем предложения на рынке новостроек — свыше 70 тыс. квартир. На вторичном рынке в региональных центрах продается от 6500 до 13 тыс. квартир.