Гендиректор КЖСИ Наталья Салеева — о долгах, гонке с конкурентами, президентской деревне и дольщиках

Наиль Фаттахов / Znak.com

Руководитель Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Наталья Салеева объявила о своем уходе с этого поста. Днем 25 апреля наблюдательный совет корпорации, принадлежащей правительству Челябинской области, принял ее заявление об отставке. Наталья Салеева в интервью Znak.com рассказала о том, как и зачем была реорганизована государственная строительная компания, какими проектами она будет заниматься, а также сколько будут стоить дома президентов после саммитов ШОС и БРИКС.

— Последние четыре года вы занимались реорганизацией ЮУ КЖСИ, зачем проводилась эта работа и к чему она привела?

— В 2017 году были утверждены стратегия развития компании и новое видение структуры. Корпорация нацелена на развитие жилищного строительства за счет синергии рыночного и социального девелопмента. В 2018 году мы провели реструктуризацию активов и диверсификацию бизнеса внутри группы.

Сейчас КЖСИ — это центр управления активами и компетенциями в области строительства, девелопмента, реализации недвижимости и т. д. В составе группы появилась новая компания «Специализированный застройщик КЖСИ». Ее появление связано с изменениями законодательства, которые требовали, чтобы отдельные проекты выводили в специализированную организацию. Поэтому мы создали эту компанию, которая будет строить многоквартирные дома в Белом Хуторе с использованием счетов экскроу и проектного финансирования.

ЮУ КЖСИ

Мы санировали «СМУ-12», вернули компанию из банкротства. Сейчас задолженность этой компании перед КЖСИ составляет 112 млн рублей. Мы закрыли все обязательства «СМУ-12» перед третьими лицами. Заключили мировое соглашение о рассрочке выплаты долга на 10 лет. Мы считаем, что это работоспособная компания, инжениринговый центр, который сможет организовать строительную деятельность. Компания является подрядчиком на объектах КЖСИ. Кроме того, она будет заниматься социальным девелопментом. Мы приобрели участки в Верхнем Уфалее. В этом городе не развивается строительство, но есть потребность по переселению из ветхого жилья. В стадии разработки проекты, и планируем в этом году зайти в строительство и предложить муниципалитету приобрести эти объекты для переселения из аварийного жилья.

Следующая компания — «Стройзаказчик КЖСИ» — была создана после изменений в законодательстве по ипотечному кредитованию. Корпорация больше не могла заниматься этим видом деятельности. Поэтому в «Стройзаказчик» выведено сопровождение закладных, реализация, взыскание задолженности и продажа дефолтных объектов.

УК «КЖСИ» создана давно, она управляет жилфондом. Мы начинали с 82 тыс. кв. метров в 2015 году, и сейчас обслуживаем 431 тыс. кв. метров. Такой рост обеспечен и вводом нового жилья, и возвратом того фонда, который мы построили, но при прежнем руководстве передали в управление «Ключевым людям» (дочерняя компания «Гринфлайта». — Прим. ред.).

Так же работает фонд социальной поддержки дольщиков и заемщиков. Это НКО, цель которой — оказание помощи дольщикам и заемщикам, экспертная оценка проектов по достраиванию проблемных объектов. За последние годы мы анализировали компании «Гринфлайт», «Речелстрой», УСК, «Промситистрой», «ЖСК», «Аркона». Мы давали заключение по возможности достраивания этих объектов, и это являлось для правительства региона помощью в переговорах с инвесторами. За все время работы фондом была оказана поддержка в размере 1,7 млрд рублей.

ЮУ КЖСИ

Кроме того, в 2017 году нам была передана в управление компания, принадлежащая правительству Челябинской области, — «Фармацевтическая фабрика». С 2014 года она прекратила производство медикаментов. Была разработана программа диверсификации и предложена концепция реновации промышленной площадки. С 2018 года компания переименована в АО «Лидер», она приступила к строительству президентской деревни к саммитам ШОС и БРИКС. Также заключен контракт на предоставление жилья для переселения из ветхого фонда в Копейске. Дом возводится на бывшей промплощадке. Мы планировали закончить строительство в ноябре. Но в связи с выборами главы мы обещали сдать дом к сентябрю для того, чтобы передать 88 квартир переселенцам.

— Удалось ли справиться с долговой нагрузкой, которая была на КЖСИ?

— В 2011–2014 годах в корпорации были приняты негативные управленческие решения, и к 2015 году накопились токсичные активы с завышенной себестоимостью, а также огромная долговая нагрузка порядка 5 млрд рублей, что несло не только репутационные риски, но и грозило региону финансовыми потерями. Облигационный займ и купонный доход по нему были обеспечены госгарантиями Челябинской области. И я горжусь тем, что нам удалось не допустить обманутых дольщиков среди своих клиентов и погасить обязательства.

ЮУ КЖСИ

На 1 января 2019 года наша задолженность перед «Сбербанком» составляет 172 млн рублей. Проделана колоссальная работа. У нас остался небольшой кредитный портфель, который на 100% обеспечен готовыми квартирами. И я никакого риска тут не вижу. Это плоды грамотного антикризисного менеджмента команды.

— Вы упомянули реструктуризацию активов, о чем идет речь?

— У компании был земельный участок в «Парковом» для комплексного освоения территории. На момент моего прихода в корпорацию там было продано жилья по договорам долевого участия на 1,3 млрд рублей. Стройка была в начальном состоянии, а деньги были вложены в другую площадку — Белый Хутор. Нужно было резко сокращать все затраты. Мы пересмотрели договоры подряда, пересмотрели свои управленческие и коммерческие расходы, переехали в другой офис.

В активах были закладные на 1,6 миллиарда, но 50% из них были с просрочками. Когда мы анализировали закладные, то поняли, что выдача займов проходила по завышенной оценке недвижимости. Сумма займов превышала залог.

В Белом Хуторе мы пошли на строительство двух новых панельных объектов. Там уже было монолитно-каркасное жилье, но у них была завышена сметная стоимость. Мы построили два объекта, которые дали снижение стоимости квадратного метра по поселку в целом. Сейчас мы пересмотрели проект планировки и приступаем к строительству уже по счетам экскроу. Когда мы достроим весь поселок — выйдем на небольшую маржу или нивелируем убытки, которые были созданы ранее завышенной стоимостью.

В пригороде Челябинска заявлен первый проект массовой индивидуальной застройки

Еще один важный объект в Белом Хуторе — это школа на 1100 мест. Это потребность всего поселка Западный. Рядом расположены микрорайоны «Привилегия», «Просторы», «Лесной остров», деревня Малиновка, строится президентский поселок, в который также будут заселяться люди. Мы видим потребность в таких учреждениях. В 2014 году в Белом Хуторе мы построили детский сад на 150 мест, сейчас туда возят детей в том числе из «Вишневой горки» и «Залесья». Думаем, что школа точно будет пользоваться популярностью. Сейчас идут переговоры со «Сбербанком», нам нужны гарантии района или правительства области, что в 2021 году состоится выкуп этой школы. Если будет такой документ, то банк будет готов кредитовать ЮУ КЖСИ на весь период строительства.

— Поселок Западный — парадоксальная территория. С одной стороны, там самая привлекательная земля, лес, берег водохранилища, с другой — территория развивалась хаотично и сейчас это лоскутное одеяло. Не кажется ли вам, что возможности для позитивного развития этого направления упущены?

— Вопрос градостроительной политики в области стоит остро. Еще в 2015 году мы выходили с предложением в минстрой о централизации функции градостроительной деятельности, как это реализовано в Московской или Свердловской областях. Когда было принято решение о формировании агломерации «Большой Челябинск», это стало еще актуальнее. Думаю, и сейчас не поздно, если минстрой заберет на себя эти функции, и тогда, наверное, придет упорядоченность в эту территорию.

В Челябинской области обсуждают централизацию градостроительных полномочий

Но там есть большой недостаток — отсутствие лимитов на газоснабжение. Правительство Челябинской области заключило соглашение с «Новатэком» о строительстве газораспределительной станции, и за счет этого к 2020 году появятся новые лимиты. Тогда и будет очередной скачок строительства. У КЖСИ есть лимиты для Белого Хутора, их достаточно для развития коттеджного поселка, многоквартирного жилья и школы. С этой точки зрения, у нас есть запас для реализации нашего проекта.

— Не было попыток застройщиков, которые имеют интересы в Западном, собраться и выработать единую стратегию?

— Застройщики вместе никогда не собирались. Не знаю почему. Центром выработки решений должен быть минстрой или Сосновский район. Думаю, каждый застройщик будет рад участвовать в таких встречах, согласованиях, так как сейчас каждый тянет одеяло на себя.

Каждый пытается выхватить что-то, хотя у нас совершенно разные ниши. Думаю, мы бы нашли общее решение. Мы много тратим времени на то, что каждый начинает что-то с начала.

Та же школа. За нее шла борьба: где она появится — в Белом Хуторе или Вишневой Горке. Мы приняли решение просто двигаться в этом проекте и были правы, так как существенно опередили соседей. Мы пошли на расходы, получили техусловия, получили проект, который входит в госреестр эффективных проектов. К июню ЮУ КЖСИ получит разрешение на строительство. Мы его реализуем и тем самым поможем развиваться и конкурентам. Потому что все девелоперы будут говорить о наличии школы на этой территории.

— Почему в Челябинске не «взлетели» проекты комплексного освоения территории, когда застройщики хотели возводить целые микрорайоны?

— Общий тренд был связан с тем, что девелоперы уверовали в то, что потребность в жилье будет вечная. Что она будет расти и стоимость квадратного метра будет расти. Поэтому все пошли на масштабную реализацию проектов, не оценив свои возможности, рынок и потребителя. Мы понимаем, что сейчас рынок жилья перенасыщен. Только поэтому стоимость метра небольшая по сравнению с другими миллионниками. Панельный дом с отделкой стоит 37 тыс. рублей за квадратный метр, монолитный дом — порядка 48 тысяч за метр. Для девелопера это недостаточная для развития маржа. Да, это компенсирует расходы на возведение, но не более того. Рост цены строительных материалов и услуг несопоставим с ростом цены за квадратный метр. Это связано с нашим потребителем. Покупательская способность не позволяет приобретать жилье.

На месте ветхих домов в Ленинском районе Челябинска предлагают построить десятиэтажки

Но это может быть решено нововведениями. Застройщики часто проводят акции, распродажи, снижают стоимость на этапе входа в проект или на финальном этапе, чтобы зашел покупатель. Если наступает эра проектного финансирования, когда мы заходим в банк с финансовой моделью, банк нам не позволяет делать скидки. Все будет сразу заложено в финансовой модели, это станет регулятором цен и даст постоянство на рынке. В этом есть положительный момент. Для потребителя наступает эра безопасных покупок, сейчас строительство будет жестко контролироваться банковскими структурами. Более рисковые покупки перейдут на вторичный рынок.

Но механизм проектного финансирования пока отстает от потребности застройщиков.

К сожалению, банки рассматривают девелоперские проекты как любой инвестиционный проект. И если в Челябинске проекты могут отвечать критериям банков по маржинальности и динамике продаж, то в других территориях, а в частности в Сосновском районе, по критериям банков продукт получается низкомаржинальный, поэтому они выдвигают условия вложения собственных средств застройщиком — минимум 30% от стоимости строительства или выше. И это настораживает! Иначе жилье будет строиться только в Челябинске, а обновление других территорий возможно только за счет государственных программ. Правда, ДОМ.РФ анонсировал в марте 2019 года, что они рассматривают какой-то механизм финансирования низкомаржинальных продуктов. Мы ждем такого предложения для Сосновского района.

— Расскажите о президентской деревне в Белом Хуторе, что происходит на площадке?

— Изначально Белый Хутор не был в составе проектов для размещения участников саммитов. В январе 2018 года мы предлагали свою площадку, но решение было принято только в июле. Мы получили задание о формировании поселка и приступили к проектированию, генплану, согласованию. Мы вошли в эту «гонку» на полгода позже, чем другие поселки, но сейчас идем в том же темпе, что и остальные. Есть стандарт для размещения президентов, все должны быть в равных условиях, поэтому двух поселков оказалось недостаточно. В августе прошлого года мы приступили, сейчас у нас все согласовано, спроектировано, начали возведение восьми домов лидеров. Они на этапе заливки фундаментов. Всего нам нужно возвести 72 дома.

Чтобы не зависеть от человеческого фактора, мы нашли вариант с домокомплектами высокой заводской готовности, чтобы на площадке уже осуществлять сборку домов. Мы исследовали рынок России и заключили договор с компанией из Казани, которая производит домокомплекты. Часть уже доставлена в Челябинск. Все идет в плановом режиме, мы с заводом на оперативной связи.

Для президентской деревни к саммитам ШОС и БРИКС нашли еще одного подрядчика

Я не вижу риска по срокам, которые поставило правительство и Росконгресс. На 60% выполнены работы по сетям. Строится ограждение. Расторгованы 16 каменных домов. По генплану планируется строительство ресторана с помещениями для гостиничного сервиса и медслужбы, фитнес-зал. Это новый продукт для нас. Он будет выполнен с высоким качеством, нас контролируют и Роспотребназор, и Госстройнадзор, и облетная группа, ФСО….

— Уже понятно, сколько будут стоить дома для покупателей после саммитов?

— Да, мы посмотрели подобные объекты в «Солнечной долине», определили ценовой диапазон. Дома лидеров запланированы площадью 270–300 квадратных метров, они будут из деревянного конструктива, обшитые клееным брусом. Стоимость дома 18–20 млн рублей. У дома будет порядка семи парковочных мест, выполнено озеленение и ограждение.

Работы в Белом Хуторе

Есть объекты попроще. Это дома сопровождающих, их несколько типов. Мы представили «Сбербанку» финансовую модель, так как средств на реализацию этого проекта нужно больше, чем было внесено в уставный капитал компании застройщика — АО «Лидер»: правительство Челябинской области внесло 500 млн рублей, а сам проект без требований Росконгресса будет стоить около 900 миллионов. Нужно прокредитоваться на 400 миллионов дополнительно. Кроме того, все сервисные мероприятия для размещения участников саммитов оцениваются в 900 млн рублей.

— Челябинская область — проблемный регион по теме обманутых дольщиков, есть ли решение, которое подойдет для всех объектов?

— Решение есть, и оно реализуется. В феврале прошел Госсовет, есть поручение президента разработать механизм достраивания домов с обманутыми дольщиками за счет федерального или регионального бюджетов, за счет средств компенсационного фонда. До 1 июля необходимо создать фонды в субъектах и решить проблему так, чтобы был комбинированный подход, чтобы был анализ по каждому объекту: сроки и схемы достройки. Думаю, это будет правильно, так как искать возможности за счет застройщиков, где активы уже выведены, просто невозможно. В Челябинской области много обманутых дольщиков, все объекты разные по готовности и финансированию. Если будет создан фонд, то минстрой уже знает всех дольщиков, всех бенефициаров, сложности с техприсоединением и т. п. Ведомству будет легко администрировать эту проблему, чтобы в короткий срок ее решить.

— Вы покидаете свой пост, в каком виде вы оставляете компанию преемнику?

— Мы подошли к большим проектам. Реализуем в «Парковом» проект комплексного освоения территории. В 2019 году должны будем ввести 63 тыс. квадратных метров. В прошлом году хорошо постарались, создали всю проектную документацию, получили все техусловия, разрешения, получили кредитование по проектному финансированию. Мы все это сделали и приступаем к строительству. Это хороший актив, который будет доведен до ума.

Наталья Салеева покидает пост гендиректора ЮУ КЖСИ

В Белом Хуторе нам предстоит построить порядка 70  тыс. квадратных метров жилья, масштабного строительства там не возникнет, будем идти поэтапно. Также подготовились к строительству школы и 72 домов президентской деревни. Строится дом в Копейске, три дома в Верхнем Уфалее. Есть участок в Магнитогорске, который можно использовать по госпрограммам. Мы входим в число застройщиков-лидеров. Для реализации новых амбициозных планов мы стали готовы к 2019 году. В компании проведены все процедуры санации, реструктуризации, реинжениринга бизнес-процессов и докапитализации активов.

Мы готовы к большому рывку. Можно сказать, построили ракету, и сейчас она должна полететь. Немного завидую своему преемнику.