Реновация в Екатеринбурге: стоимость, сроки, опасения

В Екатеринбурге старые пятиэтажки можно снести за 90 летЯромир Романов

В Екатеринбурге — 36 млн квадратных метров жилья, и примерно треть от этого объема составляет старый фонд: деревянные, шлакоблочные дома, хрущевки и брежневки. По подсчетам главы аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, исходя из сегодняшних темпов расселения жителей из ветхого жилья, понадобится еще 30 лет, чтобы снести в Екатеринбурге старые деревянные дома, и 90 лет — чтобы снести шлакоблочные. Однако министр строительства России Михаил Мень заявил в выходные, что уральская столица может войти в число шести российских мегаполисов, на которые будет перенесен опыт московской реновации. Znak.com решил выяснить, каковы шансы Екатеринбурга на реновацию.

«Деньги будут или нет? Вот в чем вопрос»

По словам Михаила Меня, Минстрой по поручению президента разрабатывает законопроект о новом принципе расселения аварийного жилья, он может включать возможность реновации для крупных городов. «Если дом расположен в центре города, а инвестиционная привлекательность земли достаточно высокая, то механизмы могут быть прописаны, опираясь на принципы, которые сегодня используются в Москве для реновации», — сказал министр, не уточнив, о каких принципах идет речь. Главный экономист «Эксперт РА», доцент экономического факультета МГУ Антон Табах считает, что из московского опыта реновации крупные мегаполисы могут перенять процедуру обмена квартир и саму организацию процесса — через единый фонд заказчика. Кроме того, может быть растиражирован опыт реновации целых жилых кварталов, а не отдельных домов.

Вместе с тем московская реновация финансируется из столичного бюджета, а в случае с крупными городами речь будет идти, вероятно, о софинансировании из федерального и областного бюджетов. Поэтому как будут разделены полномочия в этом случае, не ясно, отмечает Антон Табах. Понятно, что не будет таких средств, какими располагает Москва, и это скажется как на масштабах, так и на сроках реновации. Впрочем, и в Москве процесс идет не быстро. За год только начали отселять первых участников программы. То, что при объявлении реновации обещали закончить за 5 лет, возможно, выполнят только через 15-20 лет.

«Если бы мы сейчас захотели снести все хрущевки в Екатеринбурге, на это потребовалось бы 264 млрд рублей. Это примерная рыночная цена всех квартир, которую пришлось бы заплатить собственникам жилья. Понятно, что это лишь ориентиры, но очевидно, насколько это дорогое удовольствие. Это неподъемные для города затраты», — констатирует Михаил Хорьков.

Член экспертного совета СРО «Уральское объединение строителей» Евгений Лоскутов говорит, что «двумя руками за реновацию», если будут соблюдены права собственников и будут решены вопросы с финансированием. «Деньги будут или нет? Вот в чем вопрос», — прямо говорит эксперт. Он напоминает, что, помимо средств на переселение собственников жилья, понадобится решать огромный пласт проблем с городскими коммуникациями. По самым скромным подсчетам, 60% коммуникаций в Екатеринбурге изношены. «Снесем пятиэтажку, построим на ее месте 15-этажку, а коммуникации выдержат? А ресурсов хватит?» — задается вопросами Евгений Лоскутов. Он говорит, что «одна проблема тянется за другой», а кто их будет решать — непонятно, потому что у ресурсных компаний также нет собственных средств на строительство новых водопроводов или энергосетей.

Пока непонятно, откуда взять деньги на реновацию в Екатеринбурге

«Пока что это иллюзия», — добавляет его коллега по экспертному совету СРО Дмитрий Лопаткин. На вопрос, сколько по времени может занять реновация хрущевок в Екатеринбурге, он не исключает, что «лет двадцать». Но это — как гадание на кофейной гуще, без знания проекта, объемов сноса и исполнителей.

Почему в Москве реновация экономически выгодна, а в других городах — нет

Компания «Атомстройкомплекс» на примере Пионерского поселка в Екатеринбурге пыталась разработать проект реновации. По словам главы компании Валерия Ананьева, Пионерский хотели превратить в зеленый микрорайон с 17 гектарами парковой зоны и комфортной жизнью. Для этого пришлось бы расселить 300 тыс. квадратных метров жилья. «Экономика не складывается. Получается, что затраты не землю увеличиваются до 50%. Ни у кого столько нет. Земля столько не стоит. Земля в проекте стоит максимум 15%», — рассказал Валерий Ананьев. Застройщик считает, что пока власти медленно разбираются с проблемами бараков, в плачевном состоянии окажутся пятиэтажные дома, и придется одномоментно заниматься гораздо более серьезной проблемой. «Так, что „мы решим сначала с двухэтажными домами, а потом займемся пятиэтажными“, не получится. Эту проблему нельзя решить усилиями только государства или только бизнеса. Нужно действовать совместно», — считает Валерий Ананьев. «Если тратить бюджетные деньги не на отселение из ветхого жилья, а на создание инфраструктуры, благоустройство, коммуникации, то застройщикам реально заняться жильцами — предоставить жилье под отселение. Можно построить первый дом, куда переселять», — отметил глава корпорации.

Один из застройщиков Екатеринбурга на условиях анонимности рассказал Znak.com о некоторых усредненных показателях, на которые опираются участники рынка при потенциальной оценке проекта. Так, средняя себестоимость строительно-монтажных работ одного квадратного метра жилья в уральской столице составляет порядка 35-40 тыс. рублей. Расходы, связанные с подключением сетей, коммерческим управлением — еще около 8 тыс. рублей на 1 квадратный метр. Остальное — стоимость земли. Считается, что она составляет от 4 до 7 тыс. рублей в районах не дальше часа ходьбы от центра. В центре цена земли может составлять от 8 до 12 тыс. рублей в стоимости одного квадратного метра. Эти расчеты применимы к домам 17-22 этажей (при плотности застройки 15 тыс. квадратных метров на гектар). Таким образом, себестоимость квадратного метра составляет для застройщиков от 47 тыс. до 60 тыс. рублей, что близко к среднерыночным ценам. Надо отметить, что проекты в центре могут быть дороже за счет более качественных фасадов, отделочных материалов и так далее.

Компания «Атомстройкомплекс» Валерия Ананьева пыталась разработать проект реновации в Пионерском поселке

Эти цены складываются из сложившейся практики, по которой средняя стоимость гектара земли в Екатеринбурге для застройки составляет 100 млн рублей, а одной сотки — 1 млн рублей. Хорошо, когда речь идет о свободном участке земли. В случае реновации мы говорим об участках, которые застроены жилыми домами. А значит, жилье надо выкупать.

В Екатеринбурге есть случаи выкупа земли у собственников жилых домов, как правило, частных. И не всегда этот процесс происходит гладко. Тем не менее застройщик, который проводил такой выкуп, поясняет, что если речь идет о частных домах, то обычно выкупаемые строения занимают всю землю, на которой расположены. Поэтому выкупается дом. Если он старый и ветхий, то его оценочная стоимость небольшая, от 20 тыс. до 35 тыс. рублей за квадратный метр. Плюс небольшая премия владельцу — около 10-15%. Собеседник Znak.com говорит, что при невысокой стоимости частных домов и двух-трехэтажных многоквартирных жилых домов сталинского и более поздних периодов особенно в районах, где есть дефицит нового жилья, итоговая цена вписывается в проект.

Но если речь идет о застройке в 5-9 этажей в домах 60-х-70-х годов постройки, то стоимость гектара земли в таком случае возрастает до 700 млн рублей. Даже если увеличить плотность будущей застройки, то есть сделать дом на несколько этажей выше, то стоимость земли в одном квадратном метре новостройки составит 35 тыс. рублей, а себестоимость строительства — до 80 тыс. рублей за квадратный метр.

По такой цене типовую новостройку в Екатеринбурге не продать. В отличие от Москвы, где средняя рыночная стоимость квадратного метра порядка 130-140 тыс. рублей.

Какие опасения вызывает реновация

Несмотря на то, что перспектива реновации в Екатеринбурге пока туманна, эксперты обращают внимание и на опасные стороны этого процесса. К примеру, основатель архитектурного бюро In.Form, руководитель «Школы главного архитектора», бывший главный архитектор Екатеринбурга Тимур Абдуллаев в авторской колонке на IMC предупреждает, что, принимая решение о развитии территории, надо на нескольких уровнях проработать ее механизмы: с архитектурно-градостроительной, урбанистической, социальной и экономической точек зрения.

Жители некоторых районов Екатеринбурга беспокоятся, что они потеряют в стоимости жилья после реновации

«У нас, к сожалению, очень часто все передавливает простая и сиюминутная экономическая целесообразность, когда вопрос решается очень просто: чтобы расселить трехэтажку и ее снести, сколько надо построить на ее месте квадратных метров? Застройщик считает, что 20 этажей, и никто его никак не ограничивает. Администрация продает территорию лотами и при этом не облагает инвестора никакими дополнительными условиями, которые требовали бы соблюдения прав и интересов людей, которые на этой территории проживают. Которые требовали бы сохранения определенного архитектурно-градостроительного контекста и памяти места. Это влечет последствия, которые, как мне кажется, являются для города травматичными», — полагает Тимур Абдуллаев.

Как жители Уралмаша отреагировали на предложение снести хрущевки в этом районе

Реновация вызывает беспокойство у самих жителей хрущевок. Так, владельцы таких квартир на Уралмаше ранее, общаясь с журналистами Znak.com, тревожились о том, где они будут жить на время строительства нового дома, что они потеряют в площади жилья, если не смогут доплатить застройщику, и говорили, что не хотят, чтобы новые дома были слишком высокими.

Тревогу выражают и небольшие строительные организации. Они не уверены, что, если Екатеринбург попадет в список городов для реновации, подряды получат местные участники рынка. «В последнее время появилась тенденция, когда иногородние застройщики приводят с собой своих подрядчиков», — рассказал Znak.com заместитель директора по связям с общественностью Уральского объединения строителей Денис Снетков. В итоге местные компании теряют работу и рынок.